Actualmente, muchas veces antes de la compra de un terreno en España se le exigen ciertos datos al vendedor del mismo. De esta forma el comprador podrá conocer si dicha información condiciona las dimensiones del mismo. De la misma forma también establecerá las pautas del tipo de vivienda que se desea construir en el terreno indicado ya se ha adquirido o suyo.
Por lo tanto, a continuación, conocerás todos los Aspectos más resaltantes de la Edificabilidad de una Parcela en España. Así como también los aspectos más resaltantes de este tema de actual interés.
Aspectos generales relacionados con la Edificabilidad de una Parcela en España
Hoy en día en la legislación española existen algunas normativas que condicionan las dimensiones al momento de comprar un terreno. Además del proceso de construcción de la vivienda, que debe basarse en lo establecido en dicha normativa. Esta incluye una serie de leyes y definiciones claves para la edificabilidad de una parcela, siendo una de ellas el fondo edificable.
Definición del Fondo Edificable en España
Como su misma la palabra lo indica se refiere al fondo edificable y a la distancia que tiene en la dimensión perpendicular con la alineación oficial del terreno. De esta forma se podrá establecer la superficie que ocupa una parcela en España.
Significado de la Edificabilidad de un Terreno o parcela en España
Se entiende por edificabilidad de un terreno o parcela al porcentaje del total de superficie que tiene el ciudadano para poder edificar su vivienda. El cual, se obtiene en metros cuadrados pudiendo dividirse en una o varias plantas según sean las características del terreno.
Generalmente, se pueden ubicar extensiones grandes de terreno. Sin embargo, también pudieran ser extensiones pequeñas que pudieran ser de 0,6 metros cuadrados. No obstante, se dice que el suelo puede ser edificado según las normativas españolas en un 60 %, de su extensión.
Es importante destacar que dicho valor puede tener diversas variantes que tendrán lugar a determinar diversos factores. En consecuencia, dichos factores influirán en el aumento o disminución de edificabilidad del terreno.
Procedimiento para conocer la edificabilidad de una parcela en España
A continuación, conocerás el proceso necesario sobre la edificabilidad de una parcela o terreno en España. Entonces:
- Primero que nada deberá el interesado deberá dirigirse al Ayuntamiento de su localidad.
- Luego que se encuentre en dicho sitio deberá solicitar al encargado una cédula urbanística de la parcela o terreno que desea comprar, para edificar su vivienda.
- Posteriormente, al recibir el documento solicitado, este reflejará todos los datos relativos al terreno o parcela. Incluyendo así la edificabilidad, que se expresa de la misma forma a la de los porcentajes, en metros cuadrados por cada metro cuadrado de suelo respectivamente.
- Es importante señalar que la forma para conocer la edificabilidad se refleja de esta forma 0,8 metros cuadrados del suelo. Eso significa que el 80% del total del terreno es edificable, significando a su vez que no deba ser una sola planta.
Factores que intervienen en la edificabilidad de un terreno o parcela en España
Actualmente, existen una diversa variedad de factores que intervienen de manera directa e indirecta en la edificabilidad de una parcela. Por lo tanto, a continuación conocerás los principales. Entonces:
La ubicación del terreno
Corresponde a donde se desea construir. Generalmente se toman en cuenta los terrenos en zonas urbanas. Los cuales, suelen ser los más rentables para ser edificables.
Es necesario destacar que este tipo de zona se les conoce como “Tejido de urbanización”. Esto es debido a que siendo más densos que puede permitir edificar en mayor cantidad, que otros. En otras palabras, se podrá referir a construcciones con mayor altura, por ser justamente zonas urbanas. Refiriéndose así a que los metros cuadrados del terreno o parcela se puedan construir o elaborar a más de 2 metros del suelo, lo que sugiere una mayor cantidad de estructuras.
En el caso de los terrenos que se encuentren en zonas rústicas o lejanas de la ciudad, suelen tener terrenos mucho más grandes. Aún si los porcentajes sean inferiores a los estándares de edificabilidad.
En otro orden de ideas la ubicación referida a cada zona tendrá normativas regionales o municipales. Lo cual, es importante tomar en cuenta al momento de conocer la edificabilidad de una parcela en metros.
Ordenación de la edificación
Este factor se divide en tres sistemas básicos:
- Por alineaciones de calle.
- Mediante edificación aislada en parcela.
- Por definición volumétrica.
Cabe destacar que cada uno de los factores mencionados anteriormente tiene como función traer orden a las construcciones de la ciudad.
Alineaciones de la calle y de la edificación
Este factor define la posición lineal en el plano de la fachada de los edificios y determina la división entre el espacio público y el espacio privado. En este sentido las alineaciones se determinarán por los planos de la ordenación que se realicen en la ciudad. En consecuencia estas alineaciones se definirán por manzanas. Las cuales se suelen prever cerradas por una franja de edificación en todo su perímetro.
Altura reguladora
Corresponde a la altura máxima en metros que puede tener algún edificio. Esta se determina en función a la anchura de la calle y su correspondiente número de plantas permitidas.
Por lo tanto, en función a la altura se distribuyen los metros cuadrados totales edificables en el solar. En algunos casos como en zonas históricas, la altura máxima es obligatoria para mantener la heterogeneidad en las líneas de cornisa de los tramos de la calle.
Profundidad Edificable
Este factor corresponde al ancho de la franja de la parcela o terreno, que se mide desde la alineación de la calle y puede ser edificada a la altura reguladora. La profundidad edificable generalmente tendrá la forma de corona en el perímetro de la manzana. Lo cual, a su vez es su patio interior, cuya área puede ser edificable o no en la planta baja. Esto permitirá también que las viviendas dispongan de dos fachadas susceptibles a la ventilación cruzada, una que da al patio y otra a la calle.
Generalmente, las profundidades comprenden entre 12 y 20 metros de la parcela o terreno. Ahora bien, en el caso de residencias aisladas en parcelas rústicas, podrían tener hasta 4 fachadas con orientaciones a los cuatro puntos cardinales. Además, no tienen ningún problema al respecto de la profundidad edificable.
Retranqueos
Corresponde a las distancias mínimas y máximas que deben tenerse respecto a las parcelas o terrenos. Las cuales, definirán el espacio que se considera al momento de establecer el tamaño y la posición de la vivienda que se construirá en el terreno o parcela.
Recuerda que al momento de la edificación será necesario dejar unos metros o márgenes sin edificar. En especial, a las edificaciones que estén aisladas. Sin embargo, en diversos casos en las edificaciones adosadas la normativa determinará construir una pared de separación con el vecino.
En otro orden de ideas, las normativas vigentes en España definen la distancia de las fachadas con la calle. Ahora bien, en el caso de los terrenos urbanos no existe, mientras que en parcelas o terrenos rurales o fuera de la ciudad pueden llegar hasta 3 a 6 metros de distancias.
Frente Mínimo de Parcela
Este factor tiene relación con los retranqueos, pues define la distancia que debe tener con respecto a los límites del terreno. Lo cual, determinará el máximo del perímetro de la fachada que podrá tener la vivienda, que se construirá.
Ahora bien, cuando sean terrenos pequeños o muy estrechos se establecerá un mínimo de metros para el frente, considerando que el espacio sea suficientemente ancho para construir la vivienda.
Patios Interiores
Este factor está relacionado con los retranqueos y la ocupación del terreno a construir. En consecuencia, para poder edificar en patios interiores en terrenos urbanos se deberá:
- Cumplir las normativas vigentes de Edificabilidad para los patios interiores de las estructuras.
- Cumplir con los parámetros establecidos sobre su uso.
- Profundidad edificable y todo el tratamiento del espacio exterior, con respecto a la vivienda a construir.
Es importante destacar que en el caso de los terrenos rurales no es común este tipo de situaciones.
Asesoramiento de la Edificabilidad de una Parcela o terreno en España
En ciertas ocasiones, para la persona particular que quiera obtener información acerca de un terreno, resulta muy tedioso acudir a los diferentes organismos a realizar todas estas consultas. Por lo tanto, si así lo prefiere, podrá contratar a un tercero profesional para que realice dicho trámite. Tal como un arquitecto o aparejador, o bien sea a un abogado.
En conclusión, toda esta información relacionada con los Aspectos más resaltantes de la Edificabilidad de una Parcela en España podría servirte de gran ayuda en cualquier momento. Además, si te ha gustado este artículo te recomendamos ingresar al siguiente link donde encontrarás información variada de tu posible interés.
